A través de la Resolución Conjunta 2/2025, los Ministerios de Economía y Justicia reglamentaron la operatoria de hipotecas divisibles y sobre derechos reales de superficie, en el marco del DNU 1017/2024. La normativa permite acceder a créditos hipotecarios sobre desarrollos inmobiliarios en construcción o subdivisión, incluso antes de que se individualicen las unidades, ampliando el acceso al financiamiento, promoviendo el crédito y dinamizando el mercado de la vivienda.
El Gobierno Nacional reglamentó oficialmente el régimen de hipotecas divisibles aplicables a proyectos inmobiliarios, mediante la Resolución Conjunta 2/2025 de los Ministerios de Economía y de Justicia, publicada en el Boletín Oficial del 16 de julio de 2025.
La norma permite la constitución de hipotecas sobre inmuebles en etapa de proyecto o subdivisión, antes de su afectación a propiedad horizontal o parcelamiento definitivo, lo que habilita el acceso a crédito hipotecario desde la etapa del “pozo” o incluso sobre lotes aún no individualizados.
Según lo dispuesto, podrán constituirse hipotecas divisibles sobre:
Según indicó el Gobierno en un comunicado, a partir de esta medida, cualquier persona podrá acceder a un crédito hipotecario a largo plazo para financiar la compra de un desarrollo inmobiliario en construcción (conocido comúnmente como “pozo”) o de un lote en un barrio, incluso antes de la subdivisión de terrenos. Este financiamiento permitirá la adquisición en las mismas condiciones que las de una propiedad terminada, facilitando así el acceso a vivienda desde las primeras etapas del proyecto.
De esta manera, se permitirá crear una hipoteca divisible a los dominios que consten libres de gravámenes o reconocidos por el acreedor; cuenten con un proyecto urbanístico que determine la modalidad de subdivisión; y su acto constitutivo prevea la conformidad de las partes para realizar la división del crédito y de la garantía hipotecaria. En esta línea, las partes podrán autorizar su cesión, securitización, integración a fideicomisos financieros y emisión de letras hipotecarias conforme la legislación vigente y la reglamentación aplicable.
Esta medida, según el Gobierno, corrige una limitación histórica del sistema hipotecario argentino, que impedía acceder a financiamiento sobre unidades en construcción, y apunta a fomentar la construcción, ampliar la oferta habitacional y reactivar la economía.
La resolución habilita la posibilidad de constituir hipotecas divisibles sobre inmuebles afectados a futuros desarrollos urbanos, subdivisiones o propiedad horizontal. Esto significa que:
Se deberá presentar en escritura:
Estas hipotecas serán oponibles incluso cuando se trate de propiedades aún en etapa de obra o loteo, abriendo nuevas posibilidades de financiamiento para obras en curso.
Uno de los puntos innovadores es la habilitación para registrar boletos de compraventa y contratos similares en:
Esto permitirá a los compradores contar con mayor respaldo legal sobre sus derechos aún antes de recibir la posesión.
Cada boleto registrado se anotará en un folio especial vinculado al inmueble madre, donde constará:
La anotación caducará a los 5 años si no se renueva, o se extinguirá con la escritura definitiva de dominio.
La resolución también permite constituir hipotecas sobre el derecho de superficie, es decir, sobre:
Esto amplía la posibilidad de utilizar el derecho real de superficie como garantía, permitiendo financiar construcciones sin necesidad de contar con la propiedad del terreno. Al finalizar el plazo del derecho de superficie, la norma prevé que el superficiario pueda recibir la transmisión del dominio pleno del inmueble.